Rent to buy: La truffa dell’affitto con riscatto
Se hai letto gli articoli precedenti sai quanto a noi di Affitto Top non stia molto simpatico il mutuo per comprare casa.
Ma non voglio dilungarmi su questo aspetto, in quanto ho già scritto due articoli con tutti i pro e contro di comprare casa rispetto ad andare a vivere in affitto.
Quindi se hai dubbi ti invito a leggerli:
Probabilmente saprai però che esiste una via di mezzo: puoi andare a vivere in affitto e nel frattempo comprare la casa in cui vivi. È ciò che viene definito “affitto con riscatto” (in inglese “rent to buy”)
Te ne parlo in questo articolo e ti svelerò una vera e propria truffa applicata da altre agenzie immobiliari, sfruttando la poca conoscenza delle persone.
Quindi leggi con attenzione se vuoi evitare di farti fregare.
Cos’è e come funziona l’affitto con riscatto
Partiamo col dire che l’affitto con riscatto è regolamentato dal D.L. 133 del 2014 e può avere una durata maggiore rispetto a un normale contratto di locazione, ma non può durare più di 10 anni.
Si tratta di una formula di acquisto che permette di usare una parte dei canoni di affitto come anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile.
In pratica paghi un canone di affitto composto da due parti: una parte destinata al canone di locazione e una parte che viene decurtata dal prezzo della casa.
Per poter fare una cosa del genere, di solito il canone di affitto con riscatto viene fissato a un prezzo più alto rispetto a un normale canone di locazione. Generalmente un 20/30% in più.
Ti faccio un esempio.
Facciamo finta che il canone venga maggiorato di un 25%:
se per un normale contratto di locazione pagheresti 600 euro al mese, per l’affitto con riscatto andresti a pagare 750€.
Di questi 750€, 600€ sarebbero per il canone d’affitto, mentre 150€ andrebbero contati come anticipo per acquistare la casa.
Se in 10 anni venissero versati 18.000€ (150€ al mese per 10 anni) e il prezzo della casa fosse di 90.000€, l’acquirente dovrà versare il saldo finale di 72.000€ per comprarsi la casa.
Chiaro?
Ma vediamo quali sono i vantaggi e gli svantaggi di usare questa formula di acquisto, sia per l’inquilino che per il proprietario.
Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto
Anzitutto, la caratteristica principale dell’affitto con riscatto è il fatto che il prezzo di vendita dell’immobile viene deciso all’inizio e non può mai variare.
Questo può portare sia a dei vantaggi che a degli svantaggi:
se l’immobile dovesse svalutarsi nel tempo, l’inquilino pagherebbe di più rispetto al reale valore dell’immobile. E questo andrebbe a vantaggio del proprietario.
Ovviamente l’immobile potrebbe anche acquisire più valore – grazie a una riqualificazione della zona, lavori di ristrutturazione o altro – e questo andrebbe a vantaggio dell’inquilino e a svantaggio del proprietario, che avrebbe potuto venderlo a un prezzo più alto.
Ma non è tutto.
Ecco il vantaggio per l’inquilino
Questa formula è adatta a chi non ha i requisiti per accedere al mutuo: magari ha un lavoro precario o la situazione economica non gli permette di anticipare dei soldi per sostenere le spese iniziali.
Infatti, tra Notaio, agenzia immobiliare, eventuali lavori di ristrutturazione, all’inizio occorre sborsare una cifra non indifferente, come abbiamo visto in uno dei precedenti articoli.
Quindi, il vantaggio per l’inquilino/acquirente è quello di sostenere un acquisto più agevolato perché, anticipando tutti i mesi una cifra prestabilita, potrà accendersi un mutuo più leggero, quando arriverà il momento.
Mentre il proprietario dell’immobile…
…ha il vantaggio di assicurarsi – o quasi – la vendita del suo immobile, oltre a percepire una rendita mensile dall’affitto per tutta la durata del contratto.
Inoltre può sgravarsi quelle spese generate dall’immobile che sono a carico dell’inquilino, ma ovviamente dovrà continuare a pagare le tasse a suo carico fino a quando non verrà conclusa la vendita.
C’è un problema però…
L’inquilino potrebbe cambiare idea
Avendo vissuto a lungo in quella casa, ha avuto modo di provarla e rendersi conto se vuole veramente acquistarla. Questo è un altro grande vantaggio dell’affitto con riscatto.
In 10 anni possono succedere molte cose e per l’inquilino potrebbe sorgere la necessità di trasferirsi per motivi di lavoro. Oppure potrebbe cambiare idea e non voler acquistare più l’immobile.
Rinunciare all’acquisto però può portare a dei grossi svantaggi sia per il proprietario che per l’inquilino:
- l’inquilino potrebbe perdere le somme versate come anticipo per l’acquisto, o gran parte di esse;
- il proprietario invece potrebbe aver perso molte occasioni per vendere il suo immobile o aver subito una grande svalutazione dello stesso. Inoltre potrebbe essere costretto a restituire gran parte dell’anticipo incassato nel tempo.
Tutto ciò dipende dal contratto stipulato.
Ecco quali sono le 3 differenti tipologie di contratto di affitto con riscatto
1. Con diritto all’acquisto:
il proprietario è vincolato alla vendita dell’immobile, mentre l’inquilino può decidere alla scadenza del contratto se acquistarlo.
2. Con patto di futura vendita:
l’inquilino è vincolato all’acquisto e, se dovesse rinunciare a comprare l’immobile, le somme versate come anticipo sul prezzo di vendita possono essere trattenute dal proprietario come indennizzo.
3. Con riserva di proprietà:
l’inquilino diventa proprietario dell’immobile quando paga l’ultimo canone d’affitto, ma se dovesse saltare dei canoni, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e riprendersi l’immobile.
Anche in questo caso il proprietario può trattenere una parte delle somme versate come anticipo sul prezzo di acquisto, come indennizzo.
Se non è specificato sul contratto, sarà il giudice a decidere quanto potrà trattenere.
Detto questo…
…quando si parla di affitto con riscatto puro, si fa riferimento sempre alla prima tipologia, cioè quella con diritto di acquisto.
Già queste informazioni possono bastarti per una maggiore consapelovezza sull’argomento.
Ma ora veniamo al dunque…
La truffa dell’affitto con riscatto (o ricatto, come lo chiamiamo noi)
Ciò che fanno alcune agenzie immobiliari di Massa-Carrara, e probabilmente non solo, ha dell’incredibile.
Sono già tanti i clienti che sono venuti a trovarci in ufficio alla ricerca disperata di una soluzione.
Non si tratta di qualcosa di sleale in stile “tecnica del dottore” di cui ho parlato in un altro articolo.
Questa è una truffa bella e buona. Non si può definire in altri modi.
Non posso fare i nomi, ma come abbiamo ricevuto molte segnalazioni noi di Affitto Top, di sicuro ne sarà arrivata qualcuna alle forze dell’ordine (lo spero proprio).
Ecco come funziona
Pubblicizzano gli immobili come “affitto con riscatto” per attirare l’attenzione dei potenziali inquilini che al momento non possono permettersi di accendere un mutuo per comprare casa.
Al malcapitato, dopo aver chiesto dimostrazione del proprio reddito, fanno versare un acconto di 10.000€ e propongono un canone di affitto abbastanza basso da essere allettante.
In realtà non si tratta di un canone di affitto, ma di una vera e propria rata del MUTUO.
Proprio così…
I 10.000€ non servono come acconto sull’immobile, ma metà per pagare il Notaio e metà per pagare la loro mediazione.
In sostanza, utilizzano immobili a prezzi bassi e finanziabili al 100% per truffare persone poco informate, spacciandogli un falso affitto con riscatto.
In questo modo riescono a vendere le case e incassare delle alte provvigioni.
E il cliente si ritrova con un mutuo sulle spalle, pensando di pagare un canone di locazione.
Non solo…
Oltre a non sapere di aver acceso un mutuo, non sa neanche per quanti anni dovrà pagarlo.
Ti racconto un aneddoto
Qualche giorno fa ci ha contattati una nostra cliente raccontandoci di essere stata vittima di questa truffa.
E come se non bastasse gli è stato venduto un immobile abusivo.
Oltre a questo, ha dovuto pagare 4000€ di geometra. Ma non un geometra qualunque. Il geometra di fiducia dall’agenzia immobiliare in questione.
Capisci la gravità della questione?
Quindi…
Fai molta attenzione quando leggi qualche annuncio con scritto “Affitto con Riscatto…”, perché potresti ritrovarti con un mutuo di 30 anni sulle spalle senza neanche saperlo.
Augurandomi che prima o poi questa gente venga fermata, il mio intento con questo articolo è proprio quello di Metterti in guardia.
Ciò detto, se non vuoi rischiare fregature, AffittoTOP è una buona soluzione… ci piace andare a letto con la coscienza pulita e dormire sonni tranquilli ;).
- se sei proprietario di un immobile, ti invito a conoscere il nostro Protocollo di Selezione dell’Inquilino Perfetto;
- se invece sei alla ricerca di un immobile in affitto, dai un’occhiata alle nostre proposte.
In alternativa puoi chiamarci al numero verde 800.687.199.
A presto
Matteo