Comprare casa o andare in affitto?

Il mio lavoro mi porta a conoscere ogni giorno nuovi proprietari in cerca di un inquilino e nuovi potenziali inquilini in cerca di una casa in affitto.

Tra questi ultimi mi capitano spesso persone indecise: vengono in agenzia alla ricerca di un immobile in locazione, ma in realtà non sono del tutto convinti se andare in affitto o farsi il mutuo per “comprarsi” casa.

Ho già parlato di questo argomento in un articolo precedente, fornendo i 3 motivi principali per non comprare casa oggi. Ma è il caso di approfondire ulteriormente la questione perché essendo un tema molto caldo, continuo a vedere parecchie incertezze.

Una di queste riguarda i prezzi degli affitti a Massa e Carrara. 

Quando un potenziale inquilino sente i normali prezzi degli affitti, spesso esclama:

“Allora faccio prima a comprarla la casa!”

Questa esclamazione non nasce quasi mai da un’analisi dei prezzi di mercato o da una conoscenza precisa di come funzioni l’acquisto di una casa col mutuo.

La realtà è che si tratta di un’obiezione nata dalla tipica convinzione che “i soldi dell’affitto sono buttati”. 

Ma è davvero così?

Conviene fare un mutuo per “comprare” casa rispetto ad andare a vivere in affitto?

Parliamone!

Ecco come funziona fare un Mutuo

Anzitutto occorre avere i requisiti legali, che riguardano la maggiore età e la residenza. Senza avere almeno 18 anni e la residenza in Italia è proprio inutile andare in banca a chiedere un mutuo.

Non te lo approveranno mai.

Ma queste sono formalità, e non rappresentano il vero problema.

Il vero ostacolo da superare riguarda i requisiti economici che devi avere.

Non so se lo sai, ma non è più come una volta, e le banche sono molto selettive su questo aspetto.

Prima di erogarti il mutuo, verificano il tuo passato, il tuo presente e provano a prevedere il tuo futuro.

Mi spiego meglio.

Devi dimostrare la tua capacità di credito

Prima di tutto la banca verifica il reddito del tuo nucleo familiare, in modo da capire se il mutuo, per te e la tua famiglia, sia sostenibile. Di solito le rate non possono superare il 30-35% del reddito familiare mensile.

Ma nel caso avessi figli a carico e/o altri finanziamenti, le rate dovranno essere molto più basse per non pesare eccessivamente sul bilancio familiare.

Ma…

…sei sempre stato puntuale coi pagamenti?

La banca verificherà la tua affidabilità creditizia: consulterà le Centrali Rischi per controllare che tu sia sempre stato puntuale coi pagamenti di altre rate.

Consulterà anche la Camera di Commercio per verificare che tu non abbia delle quote in qualche società ad alto rischio di fallimento.

Se tutto va bene, a quel punto, prenderà in considerazione il valore dell’immobile.

Quanto potrà finanziarti la banca?

Per decidere l’ammontare del mutuo, la banca si affiderà a uno specialista per determinare il valore commerciale dell’immobile. Questo influenzerà l’importo del mutuo.

Di solito la banca concede solo l’80% del valore complessivo dell’immobile. È molto difficile che arrivi a finanziare il 100%. È più probabile che dovrai metterci tu un 20% per l’acquisto della casa, se non di più.

Questa è solo la prima fase.

Infatti la banca può pre-approvarti il mutuo, ma poi dovrai fornirle tutta la documentazione per avere la conferma che possa erogartelo. 

Ma non solo.

Che tipo di persona sei?

Spesso la banca verifica anche la personalità del richiedente: oltre ai requisiti economici, il consulente bancario valuta anche la tua affidabilità e correttezza.

Quindi, puoi anche avere i requisiti economici, ma se fai una brutta impressione al consulente bancario potrebbe non concederti il mutuo.

Ma concentriamoci sulle spese, vista la comune convinzione che si faccia prima a comprare casa invece che andare in affitto.

Non basta richiedere il mutuo per comprare una casa

Mettiamo il caso che la banca ti finanzi l’80% del valore complessivo dell’immobile:

per una casa da 150.000 €, la banca ti presterà 120.000€ e tu dovrai metterci 30.000€ di tasca tua.

Non finisce qui perché, per diventare il legittimo proprietario dell’immobile, dovrai pagare le spese notarili.

L’onorario del notaio è direttamente proporzionale al prezzo dell’immobile e all’importo finanziato dalla banca. Più sono alti maggiore sarà il costo del notaio.

Di solito si tratta di un importo tra i 1.500 € + IVA e i 3.000 € + IVA.

A questi dovrai aggiungere le imposte, che saranno calcolate in base al valore catastale dell’immobile: varieranno tra prima casa, seconda casa, acquisto da un privato o dall’impresa costruttrice.

Se acquisti da un privato dovrai pagare:

• l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale per la prima casa
  e al 9% per la seconda casa,
• l’imposta catastale pari a 50 €,
• l’imposta ipotecaria pari a 50€.

Se invece acquisti dal costruttore dovrai pagare:

• 600€ complessivi tra imposta di registro, catastale e ipotecaria.
• e l’IVA, pari al 4% del prezzo di vendita, per la prima casa, e al 10% (22% se si tratta di immobile di lusso) per la seconda casa.

Facciamo un esempio:

mettiamo il caso che tu voglia acquistare da un privato la tua prima casa a Massa-Carrara, che ha un valore catastale di 90.000€.

Dovrai pagare il 2% del valore catastale, cioè 1800 €, e a questi dovrai aggiungere l’imposta catastale e ipotecaria, pari a 100€ complessivi. Per un totale di 1900 €.

Il notaio dovrebbe chiederti circa 2500€ + IVA al 22%, quindi circa 3000€.

Andresti a pagare circa 4900€ per diventare il proprietario dell’immobile.

All’onorario del notaio, e alle imposte, aggiungi l’importo non finanziato dalla banca, pari al 20% del valore dell’immobile, e avrai il totale di quanto dovrai sborsare subito per comprare una casa.

30 / 35.000€ almeno?

Per non parlare degli altri costi dovuto ad eventuali lavori di ristrutturazione, arredo ecc.

Ma non è finita.

Se c’è di mezzo un’agenzia immobiliare dovrai pagare la sua provvigione. Quindi calcola un 2% o un 3% del valore dell’immobile + IVA, da dividere col venditore:

altri 4500€ circa, che dovrai sborsare sull’unghia, per un’immobile da 150.000€.

Sei ancora sicuro che “si faccia prima a comprarla la casa”?

Per concludere…

Farsi un mutuo per comprare casa è molto più complicato che andare a vivere in affitto:

• serve molto tempo per ottenerlo
• occorre avere a disposizione dei capitali, perché la banca non concede il 100%,
• c’è molta più burocrazia.

Se questo non ti basta, considera anche tutte le spese che dovrai affrontare per la manutenzione straordinaria dell’immobile, una volta che ne sarai il proprietario.

Oltre a indebitarti per 20/30 anni, sarai vincolato a una zona e sarà molto più complicato spostarti per esigenze lavorative o familiari. 

Inoltre devi sperare di riuscire a pagare sempre le rate del mutuo per non rischiare un eventuale pignoramento immobiliare.

Certo perché anche se intestata a te, la casa sarà della banca finché non estinguerai il mutuo.

Fai attenzione a questo ultimo aspetto perché è questa la stramaledetta verità!

Ora è più chiaro ciò che comporta l’acquisto di una casa?

Prendendo una casa in affitto invece potrai godere della stessa utilità di una casa comprata – libertà, spazio, indipendenza – ma con la possibilità di cambiarla più facilmente e senza indebitarti per tutta la vita.

Lascio a te le conclusioni.

Nel mentre, se sta cercando casa a in zona Massa Carrara e vuoi dare un’occhiata alle nostre case in affitto, puoi farlo cliccando sul pulsante qui sotto 😉