Cedolare Secca: ecco quando non conviene

Se hai già provato a informarti in autonomia, avrai letto molti articoli che parlano di quanto sia conveniente la cedolare secca.

Il che potrebbe portarti a scegliere a colpo sicuro questo regime fiscale.

Il problema è che in alcuni casi non conviene affatto e potresti rimanere fregato con un regime fiscale non adatto, rimettendoci dei soldi.

Quindi cercherò di fare chiarezza su questo regime fiscale che, in alcuni casi è vero, è vantaggioso, ma in altri è assolutamente da evitare.

E soprattutto vediamo se conviene perdere tanto tempo a capire come risparmiare sulle tasse o se ci sono questioni più importanti da tenere in considerazione quando metti un immobile in affitto. 

Ma prima…

Cos’è questa cedolare secca?

Innanzitutto è doveroso dedicare qualche riga alla definizione di questo regime fiscale per capire di cosa stiamo parlando.

Ti dico subito che puoi accedere alla cedolare secca solo se sei un privato, proprietario di categorie catastali che vanno dall’A1 all’A11, tranne l’A10 (uso ufficio) e studi privati. In sostanza devi essere proprietario di un immobile ad uso abitativo.

Le società, gli enti e chi esercita attività di impresa in generale non possono accedere alla cedolare secca.

Quindi se rientri in queste ultime categorie puoi saltare tutta questa parte e passare alle ultime righe dell’articolo in cui ti parlo di una questione più importante rispetto alla scelta del regime fiscale.

La cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale introdotto nel 2011 e come ho scritto prima è facoltativo. Quindi sei libero di sceglierlo in alternativa al regime ordinario.

In pratica si tratta di un’imposta che si applica sul 100% del canone di locazione annuo stabilito nel contratto e sostituisce tutte le imposte: di reddito, di registro e di bollo.

Ciò significa che nella dichiarazione annuale andrai a pagare un importo fisso evitando di pagare tutto il resto.

La cedolare secca può essere chiesta sia per un nuovo contratto che per locazioni già in essere, anche in caso di proroga tacita.

Basta inviare una raccomandata A/R all’affittuario dicendogli che vuoi avvalerti di questa agevolazione.

Sicuramente il tuo inquilino sarà contento, perché trarrà il beneficio di pagare un canone fisso costante nel tempo visto che con la cedolare secca non puoi chiedere l’aggiornamento ISTAT.

E con questo ti ho anticipato uno svantaggio della cedolare secca, ma si tratta di qualcosa di irrilevante visto che in questo momento gli adeguamenti ISTAT sono molto bassi.

Quindi questo non costituisce un grosso problema e non è lo svantaggio di cui ti parlerò più avanti.

Ma perché dicono tutti che conviene?

Semplicemente perché nella maggior parte dei casi è vero.

Ma per comprendere meglio i vantaggi di questo regime fiscale ti descrivo brevemente la differenza tra regime ordinario e cedolare secca.

Partiamo dal primo.

Per calcolare l’irpef prevista nel regime ordinario è fondamentale conoscere il tuo reddito complessivo, perché si tratta di un’imposta progressiva – più guadagni, più paghi.

In sostanza paghi le tasse sommando i tuoi redditi derivanti dagli affitti a quelli derivanti dal lavoro.

E le aliquote sono suddivise per scaglioni di reddito e vanno dal 23% al 43%, come puoi vedere nella tabella qui sotto.

L’irpef totale è data dalla somma dei vari scaglioni.

Ti faccio un esempio.

Facciamo finta che hai le seguenti entrate:

• Reddito da lavoro: € 15000

   

• Canone di locazione annuale: € 8400 (700 € mensili)

   

Calcolando che, per il canone di locazione – con il regime ordinario – è prevista una deduzione forfettaria del 5%, vengono considerati 7980 € per il calcolo dell’irpef.

Quindi di Irpef pagherai:

• • il 23% di 15.000€ = € 3450,00
• • il 27% di 7980€ = € 2154,60

Di conseguenza il tuo guadagno effettivo derivante dal canone di locazione sarà: € 6245,40.

Alla cedolare secca, che sostituisce l’irpef, viene invece applicata l’aliquota fissa del 21%.

E nel caso stipulassi un contratto d’affitto a canone concordato – una forma di contratto 3+2 che, a fronte di un canone d’affitto più basso rispetto a quello di mercato, prevede interessanti agevolazioni per il proprietario – pagheresti ancora meno.

Infatti la cedolare secca su un contratto d’affitto a canone concordato prevede solo il 10% di imposta sul reddito da locazione.

Ma la cosa fondamentale da sapere è che l’imposta che vai a pagare prende in considerazione solo il canone di locazione annuo escludendo altri redditi.

In questo caso non sono previste deduzioni.

Quindi, prendendo al 100% il canone di locazione annuo dell’esempio precedente pagherai:

• • il 21% di 8400€ = € 1764

     

con un guadagno netto dall’affitto di 6636 €.

Mentre per un contratto a canone concordato pagherai solo:

• • il 10% di 8400€ = € 840 €

     

con un guadagno netto dall’affitto di 7560 €.

Senza dubbio risulta più conveniente la cedolare secca, perché l’aliquota d’imposta è più bassa rispetto al regime ordinario.

In sostanza, sulla cedolare secca si paga un’aliquota e non se ne parla più, mentre sul contratto tradizionale si pagano le aliquote marginali.

Ma non è tutto oro quello che luccica, infatti possono esserci delle eccezioni.

Ecco quando non conviene la cedolare secca

Chiarito cos’è e quali sono i vantaggi di questo regime fiscale, è arrivato il momento di parlare degli svantaggi e, quindi, di quando è assolutamente da evitare la cedolare secca.

Come già detto non si tratta di un regime fiscale vantaggioso per tutti i proprietari e ogni caso va valutato.

Quindi se mi chiedi se per te è conveniente optare per la cedolare secca, io ti rispondo: “dipende”.

Ma leggendo le prossime righe avrai già le idee più chiare.

Innanzitutto devi tenere in considerazione 2 aspetti importanti della cedolare secca:

1 – I guadagni dagli affitti sui quali hai scelto la cedolare secca vengono esclusi dal tuo guadagno personale complessivo su cui viene calcolata l’irpef, quindi le detrazioni non sono applicabili sul reddito in cedolare.

Ciò significa che se hai un reddito minimo da lavoro e un reddito da locazione assoggettato a cedolare secca, e avessi diritto ad un bonus fiscale del 50% o del 65% – a seconda del tipo di bonus – potresti perdere parte di questo bonus fiscale.

2 – Il reddito percepito dall’affitto sul quale scegli di optare per la cedolare secca, deve essere incluso al 100% nel calcolo dell’ISEE, l’indicatore della situazione economica equivalente.

Quindi ai redditi personali devi aggiungere il guadagno da locazione senza la deduzione del 5% (o 33,5% nel caso di regime ordinario con contratto a canone concordato) previste dall’irpef.

Ciò significa che il tuo reddito risulterà più alto, rischiando di superare le soglie per poter fruire di prestazioni agevolate, come:

• il bonus energia,
• bonus bebè,
• sconti sulle rette dell’asilo,
• riduzione delle tasse universitarie,
• esenzione sul ticket sanitario,
• e altre agevolazioni collegate all’ISEE.

In definitiva, tendenzialmente conviene la cedolare secca, a meno che il tuo reddito non sia particolarmente basso e hai un ammontare importante di detrazioni che in questo regime fiscale non riusciresti a sfruttare.

In alcuni casi potresti pagare di più rispetto al regime ordinario e perdere una molteplicità di sgravi fiscali.

Adesso che abbiamo chiarito tutti gli aspetti della cedolare secca e soprattutto quando non conviene…

sei sicuro che valga la pena perdere tanto tempo a trovare il modo di pagare meno tasse e non ci siano questioni più importanti da tenere in considerazione prima di mettere in locazione il tuo immobile?

Parliamone…

Ecco una questione più importante rispetto alla scelta del regime fiscale

La scelta del regime fiscale è molto importante, certo, ma non quanto la scelta dell’inquilino che andrà a vivere nel tuo immobile.

Ti faccio una domanda:

A cosa ti serve risparmiare sulle tasse se poi ti ritrovi un inquilino che ti fa perdere tempo e denaro?

Se non presti attenzione a questo aspetto è totalmente inutile pagare la consulenza di un commercialista e fare tanti conti per risparmiare qualche centinaio di euro in imposte.

L’inquilino sbagliato renderà vano ogni tuo sforzo di pagare meno tasse.

Se non è adeguatamente selezionato non puoi sapere chi farai entrare in casa tua e se questa persona pagherà l’affitto puntualmente.

Un inquilino moroso può portarti a vivere il peggior incubo della tua vita e farti perdere un sacco di tempo in questioni legali, oltre ai tanti soldi per le spese che dovrai sostenere e per i potenziali guadagni da affitto che non vedrai mai.

Per non parlare di tutto lo stress causato dal dover affrontare queste situazioni.

Se non selezioni accuratamente il tuo inquilino lascerai tutto al caso e dovrai attaccarti alla speranza di ricevere la tua rendita senza problemi.

Quindi, prima di pensare a come risparmiare sulle imposte, pensa a come trovare l’inquilino ideale per il tuo immobile:

• un inquilino solvibile,

   

• che tutti i mesi ti versa il canone senza che tu debba ricordarglielo,

   

• che non ti chiama ogni giorno per qualche problema in casa,

   

• in generale, che non ti faccia perdere tempo.

   

Lo so cosa stai pensando: “È pura utopia!”.

E invece no.

Se hai un immobile nella provincia di Massa e Carrara, da oggi puoi sfruttare il Protocollo di selezione dell’inquilino perfetto.

Si tratta di un metodo testato e funzionante che, noi di Affitto Top, utilizziamo per selezionare gli inquilini per i nostri clienti.

Con questa procedura, possiamo trovare l’inquilino solvibile per il tuo immobile e garantirti la rendita che desideri.

Ma soprattutto non ti abbandoniamo dopo averti trovato l’inquilino e intascato la nostra provvigione – come fanno la maggior parte delle agenzie immobiliari – saremo sempre presenti sia per te che per l’affittuario.

Quindi se hai un immobile da affittare nelle zone di Massa e Carrara, e vuoi andare sul sicuro, ti consiglio di metterti in contatto con noi per trovare l’inquilino giusto.

Poi sul discorso “CEDOLARE SECCA”, ti consiglieremo noi la strategia migliore per te 😉

Clicca sul pulsante qui sotto per lasciare i tuoi dati e fissare un appuntamento. Ti ricontatteremo noi.